Российские девелоперы, сумевшие получить перспективные площадки в центре Москвы, стремятся использовать их по максимуму. В рамках одного проекта они готовы собрать все возможные форматы недвижимости: жилье, офисы, торговые помещения и даже апартаменты. Однако проект, чтобы стать успешным, должен четко соответствовать формату многофункциональных комплексов.
Комплексы, сочетающие в себе различные типы недвижимости, появились в США еще в 30-е годы XX века, однако на российский рынок пришли значительно позднее. «Первым современным многофункциональным комплексом стал Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, построенный в конце 70-х годов, который включал офисные, гостиничные и торговые площади», – рассказывает президент компании CMI Development Борис Киперман. Затем, по его словам, уже в 90-е годы возникли такие крупные многофункциональные комплексы, как Park Palace, «Смоленский пассаж», «Новинский пассаж», «Неглинная Плаза». По мнению директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, появление многофункциональных комплексов (МФК) в Москве стало отражением общемировых тенденций – везде такие объекты появляются из-за стремления девелоперов минимизировать риски и максимально использовать имеющиеся ресурсы.
Наиболее распространены торгово-развлекательные, офисно-деловые, гостинично-деловые комплексы, а также жилые – с различными дополнительными составляющими: торговой, развлекательной и даже офисной частью.
Три в одном
«Создание многофункциональных комплексов оправданно с точки зрения экономии земельных и энергоресурсов. Несколько функций в одном объекте позволяет привлечь большее количество потенциальных пользователей, разнообразив число предлагаемых услуг», – говорит Синяев. Так, на Западе достаточно распространено сочетание офисного и жилого пространств, как правило, апартаментов. «Это обусловлено тем, что человек намного эффективнее работает дома. В связи с этим одной из последних тенденций организации небоскребов является совмещение офисных и жилых площадей. Примером может служить 54-этажный дом Turning Torso, расположенный в шведском городе Мальмё, где со 2-го по 6-й и с 8-го по 12-й этажи расположены офисы, а все остальное пространство дома – жилые площади», – говорит эксперт. Кроме того, подобное разделение помогает девелоперам диверсифицировать свой бизнес. Например, когда падают ставки на аренду офисов, торговая часть продолжает приносить прибыль. Однако свою роль сыграло и общее развитие рыночной конъюнктуры.
«Многофункциональные комплексы стали появляться вместе с увеличением масштаба проектов и эффективности использования земельных участков, вызванной ростом стоимости земли. Как правило, это крупный проект, у которого есть ядро, которое может быть торговым или выставочным комплексом, деловым центром или отелем», – говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Однако стремление использовать площадку по максимуму может быть ограничено ее местоположением. «МФК в основном развиваются в центре города – это обосновано и с точки зрения градостроительных норм и также экономической целесообразности. Развитие многофункционального здания на окраине может не принести желаемого результата: потери эффективных площадей не будут компенсированы более высокими ставками аренды», – считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. По ее словам, в последнее время многофункциональным объектам уделяется особое место в градостроительных планах крупных европейских городов, например, можно вспомнить проекты Paddington Basin или Canary Wharf в Лондоне. «Основные цели таких проектов – в основном диверсификация рисков и улучшение концепции за счет эффекта синергии», – говорит эксперт.
Правила сборки
Формат многофункционального комплекса предполагает четкие правила распределения различных типов недвижимости. «Торговые площади размещают ближе к потенциальному потребителю – на цокольном, первом, втором этажах, а жилые площади – гостиничные, апартаментные – на последних, видовых», – рассказывает Борис Киперман. Более того, по словам Яны Кузиной, девелоперу необходимо обращать внимание на сочетаемость и совместимость будущих посетителей комплекса. В частности, 5-звездная гостиница не может быть расположена вместе с магазинами массового потребления, а дорогие бутики несовместимы со стандартными дешевыми помещениями бэк-офисов. «Затем необходимо разделить потоки посетителей в различные компоненты многофункциональных комплексов, например, офисные работники не должны регулярно пересекаться с посетителями торговых галерей», – утверждает эксперт. Также необходимо предусмотреть такую систему, при которой зоны, наиболее нуждающиеся в охране и закрытые для общего доступа, например жилые помещения, будут располагаться на самых верхних этажах. «Соответственно, наоборот, общественные зоны – торговля, развлечения – находятся на уровнях, самых близких к уровню земли и наиболее доступных с точки зрения парковки», – говорит Кузина.
С такой планировкой соглашаются и другие участники рынка. «Рентабельность МФК выше рентабельности бизнес-центра, в первую очередь за счет торговых площадей на первых этажах. Продажа апартаментов на ранней стадии строительства также позволяет быстрее вывести проект на окупаемость. Типичное на сегодня распределение площадей в МФК – первые два этажа – торговые, далее – офисные площади, на верхних этажах – апартаменты. Это своего рода негласный стандарт», – отмечает руководитель группы анализа и развития инвестиционных проектов компании «Сити-XXI век» Денис Ведерников. По его словам, обычно торговые площади занимают 10 – 15%, офисы – 45 – 50%, а остальное приходится на технические помещения и апартаменты. При этом распределение потоков приводит к увеличению площади коммерчески неэффективных площадей: за счет лестничных пролетов, дополнительных эвакуационных выходов и технических помещений. «Норматив обеспеченности парковочными местами стандартный – одно машиноместо на 40– 50 кв. м торговых помещений, 50 – 60 кв. м офисных помещений или на один номер апартаментов», – добавляет эксперт.
Однако, по мнению заместителя генерального директора Vesco Consulting Олега Разина, разделение потоков не является обязательным правилом. «Популярность многофункциональных комплексов можно объяснить наличием уникальной способности при скрещивании форматов генерировать поток посетителей одним форматом для другого и, наоборот, создавая своеобразный круговорот потребителя в МФК. К примеру, офисные работники становятся постоянными покупателями в прилегающей торговой зоне и потребителями тех или иных услуг, предоставляемыми комплексом», – считает он.
Гремучая смесь
По данным исполнительного директора по консалтингу компании GVA Sawyer Светланы Гуровой, в 2008 году в Москве должно быть построено 14 многофункциональных комплексов, при этом средняя площадь каждого из них составляет примерно 120 000 кв. м. Большинство крупных девелоперов в настоящий момент реализуют концепции многофункциональных комплексов. В качестве примера эксперты приводят так называемые «ИНТЕКО_парки», сочетающие в себе все необходимое для комфортного проживания, ведения бизнеса, отдыха и творчества. «Парки» – это комплексы зданий, объединенные единой концепцией, управлением и территорией, обладающие уникальной собственной инфраструктурой. Все они гармонично вписаны в городскую среду, и каждый становится знаковым городским объектом», – рассказывают в пресс-службе компании. Среди наиболее удачных реализованных к настоящему моменту в Москве многофункциональных комплексов можно назвать «Фьюжн_парк», в рамках которого «ИНТЕКО» объединила не только жилые и офисные помещения с фитнес-центром и рестораном, но и концепт-музей ретро-автомобилей «Автовилль».
В жилых проектах многофункциональность также становится дополнительным фактором привлечения квартирантов. Например, Юрий Синяев в качестве примера многофункционального жилого комплекса приводит комплекс «Континенталь», где на первом и втором этажах, помимо квартир, предусмотрены офисные и торговые помещения, а также развлекательный центр. «В настоящее время многие девелоперы совмещают различные форматы недвижимости, особенно если речь идет о крупномасштабных проектах, которыми являются высотные здания. Ярким примером в этом вопросе может служить «Москва-Сити», чьи небоскребы будут совмещать все возможные форматы», – рассказывает эксперт. Например, компания Mirax Group строит в рамках «Москва-Сити» башню «Федерация» общей площадью 423 000 кв. м, которая целиком реализует концепцию многофункционального комплекса.
Однако в целом, по словам Дениса Ведерникова, об удачности российских проектов МФК говорить еще рано. Этот сегмент в России находится в стадии становления. «Сейчас в столице существует неудовлетворенный спрос на торговые и офисные помещения в целом, любой МФК будет по определению удачным», – полагает эксперт. Пока рынок не насыщен, сложно дать таким объектам адекватную оценку.
Фото: www.group21vek.ru
Иван Бризов
Источник: Компания