Одним из способов обеспечения обязательств одного лица (должника) в пользу другого лица (кредитора), предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), является залог.
Согласно действующего законодательства Российской Федерации, сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. При этом, законодательство Российской Федерации различает залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).
Хочется отметить, что в соответствии с итогами социально-экономического развития Республики Башкортостан в 2013 году, наряду с активизацией жилищного строительства, согласно Указу Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», выросли объемы ипотечного кредитования. Объем выданных кредитов в Республике Башкортостан составил 33,4 млрд. рублей и вырос по сравнению с 2012 годом в 1,3 раза.
В рамках масштабной реформы гражданского законодательства, а также на фоне темпа роста количества выданных ипотечных кредитов в Республике Башкортостан Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан обращает внимание, что с 01.07.2014 правила о государственной регистрации договора ипотеки (залога), содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон № 367-ФЗ).
В частности, с 01.07.2014 договор ипотеки исключен из перечня сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
С указанной даты осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости. Данные изменения направлены на устранение двойственности регистрации: договора ипотеки и возникающего на его основании обременения недвижимого имущества.
Следует отметить, что согласно ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации
На основании ст. 24 Закона об ипотеке за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Принимая во внимание, что в соответствии с Законом № 367-ФЗ договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 01.07.2014, не подлежит государственной регистрации, с указанной даты:
- осуществляются отдельные регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости;
- за государственную регистрацию ограничения (обременения) права на каждый из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости взимается государственная пошлина в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), для юридического лица - 15000 рублей, для физического лица – 1000 рублей, т. к. в пп. 28 п. 1
ст. 333.33 НК РФ размеры государственной пошлины установлены за государственную регистрацию договора об ипотеке, но не ограничения (обременения) права.
Одновременно отмечаем, что в случае если за совершение юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.
Таким образом, если предметом договора об ипотеке, заключенного юридическими лицами после 01.07.2014, являются, например три объекта недвижимости, в соответствии с НК РФ государственная пошлина должна быть уплачена в размере 15 000 рублей за каждый из трех объектов недвижимости; в случае если предметом договора об ипотеке, заключенного после 01.07.2014 физическим и юридическим лицом, является один объект недвижимости, то согласно НК РФ государственная пошлина должна быть уплачена плательщиками в равных долях, то есть физическим лицом в размере 500 рублей, юридическим лицом в размере 7500 рублей.
Участникам гражданского оборота необходимо учитывать, что соглашения о переходе залогового права посредством уступки права требования, о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству, а также об изменении либо расторжении договора ипотеки вне зависимости от времени их заключения подлежат государственной регистрации, если договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Закона № 367-ФЗ и соответственно не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Закона об ипотеке.
Ольга Конюшенко, начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по РБ